[소득세] 🏠 달라지는 2채 이상 고가주택 임대 소득세 / 고가주택 보유자 보증금 세금과 등록 임대사업자 세제 혜택 연장 / 임대사업자 등록 대상

[고가주택 임대 소득세]

정부가 주택임대소득 과세 기준을 손보면서 전세보증금에 대한 과세 대상을 확대함.

■ 과세 시행일

올해(2026) 과세분 부터 적용 → 종합소득세 신고는 2027년 5월 부터 적용하여 신고

내년부터는 월세 아닌 전세만 주는 2주택자 보유자라도 과세 대상에 포함될 수 있어 일부 임대인의 세금 부담이 더 커질 수 있다.

■ 간주 임대료

전세보증금을 임대수익으로 간주해 계산한 금액, 전세 보증금도 이익을 얻을 수 있다고 보고 임대료 일부 소득으로 보아 세금을 매기는 것.

e.g. 전세보증금을 은행에 넣어두면 이자가 생기는데 세법에서는 이러한 이자 이익 역시 임대수익의 일부로 봄

■ 과세기준 변경 내용

구분	변경 전	변경 후(2026.01.01 부터)
1주택자	(해당없음)	(해당없음)
2주택자	(해당없음)	(1) 두 채 모두 기준시가 12억원 초과 (2) 보증금 합계 12억원 초과
3주택자	보증금 합계액 3억원 초과 시	보증금 합계액 3억원 초과 시

지금까지는 주로 3주택 이상 보유자가 과세 대상이었지만 앞으로는 고가 주택 2채 보유자까지 과세 범위가 확대됨

과세 기준인 보유 주택 기준시가 기준 금액은 = 부부 합산 기준 금액임

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[등록 임대사업자 세제 혜택]

정부가 주택임대소득 과세 기준을 손보면서 전세보증금에 대한 과세 대상을 확대하는 반면,

등록 임대사업자를 대상으로 한 세제혜택은 유지하도록 함.

■ 세제혜택

• 2027년 말까지 ‘취득세·재산세 감면’ 연장
• 소상공인 세입자 월세를 깎아 준 임대인을 대상으로 2028년까지 ‘착한 임대인 공제’ 세액 혜택 연장

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[임대사업자 등록 기준]

■ 임대사업자?

주택·상가를 임대하고 사업자 등록을 한 임대인

■ 임대사업자 등록 종류

1. 세무서 등록 → 세금 신고를 위한 등록

• 임대소득 신고·세금 납부를 위한 등록
• 일부 임대인 의무 대상

2. 지자체 등록(민간임대주택 등록) → 세금 혜택을 위한 주택 관리용 등록

• 의무 임대 기간 준수시 세제 혜택 적용
• 세제 혜택을 위한 선택 등록

■ 임대사업자 등록 대상

1. 세무서 사업자 등록 필요 대상

• 월세 수입 있는 2주택 이상 보유자
• 기준 시가 12억 초과 1주택자

• 월세 수입 없이 전세만 있더라도 대상이 될 수 있으므로 확인이 필요함
• 임대 사업자 등록과는 별개로 임대 소득이 발생하면 발생 임대 소득은 신고 대상임
• 등록 대상인데 미등록할 경우: 가산세(주택 임대 수입 금액의 0.2%의 미등록 가산세) 발생

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출처: 국세청 제1166호 뉴스레터(2026.06.22)